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高雄市政府地政局大寮地政事務所

地政小常識(常見問答)

* 登記
問: 戶籍謄本是否有6個月效期之限期?
答: 戶籍謄本是證明核發當時之戶籍登載狀況,土地登記機關受理登記案件之申辦,除繼承登記應檢附現戶謄本以證明其為現存之人外,並無效期之限制。
問: 共有耕地如何辦理分割?
答: (一)89年1月4日(含)以前取得之共有耕地,可以由全體共有人出具協議書或持憑法院之確定判決,申請分割為單獨所有,但條件是分割後耕地筆數不得超過共有人人數。 (二)前述共有耕地的分割,原則上應分割為單獨所有,但如果共有人間達成協議,由部分共有人就其應有部分仍然維持共有的話,亦准許受理。
問: 聽說土地信託登記給他人後,法院就不能查封(強制執行),是真的嗎?
答: 信託法第12條前段「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利,因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。」另同法第6條第1項規定,信託行為有害於委託人之債權人權利者,債權人得聲請法院撤銷之。因此,土地信託予他人後,若有前述原因,法院仍可撤銷該信託登記或予以強制執行。
問: 印鑑證明永久有效嗎?
答: 依據土地登記規則第41條之規定,印鑑證明應為登記原因發生日期前1年以後核發者,所以印鑑證明並非永久有效。
問: 土地、建物之繼承登記如何辦理?應備那些文件?
答: 一、一般繼承登記應於繼承開始之日起6個月內為之,其逾期申請者,每逾1個月得處應納登記費1倍之罰鍰,最高罰至20倍。 二、申辦時應檢附:登記申請書、登記清冊、身分證明文件(被繼承人死亡時之身分證明文件及繼承人現在之身分證明文件)、繼承系統表、遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件、權利書狀。 三、分割繼承時:分割協議書正副本、印鑑證明、印花稅繳納證明。 四、拋棄繼承權者:法院准予備查之繼承權拋棄文件或繼承權拋棄書(74年6月4日以前繼承者檢附)。 五、遺囑繼承時:遺囑。 六、法院准許繼承證明文件(大陸地區人民經法院准許繼承者,臺灣地區人民申辦繼承登記時檢附)。 註 1:繼承系統表,由申請人依民法有關規定自行訂定,註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任,並簽名或蓋章。 註 2:遺產稅繳(免)納證明書上應查欠地價稅及房屋稅。
問: 對耕地分割仍有疑問時,怎麼辦?
答: 耕地分割,由耕地所在地的地政事務所辦理,故申請人如對分割登記有疑問時,可以檢附詳細資料,直接向耕地所在地的地政事務所詢問,大寮區及林園區轄區土地,可向本所測量課洽詢,本所電話為(07)7881801轉201(課長)。
問: 抵押權設定登記如何辦理?應備那些文件?
答: 土地或建物所有權人與金融機構(或非金融機構)訂立抵押權設定書面契約後,應向本市任一地政事務所申辦抵押權設定登記,檢附之文件有: 一、登記申請書。 二、契約書正副本。 三、土地或建物所有權狀。 四、身分證明文件。 五、義務人印鑑證明,印鑑證明書以登記原因發生日期前1年以後核發者為限(抵押權人為金融機構者,義務人免附印鑑證明)。 六、委託書(委託他人代理者檢附之,如於登記申請書已載明委任關係者免附)。 七、第三人之同意書及印鑑證明(同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者,應經典權人同意)。
問: 請問土地法第104條:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。1.需要有租賃關係,承租人才有基地之優先購買權;那麼房屋出售時,是否基地所有權人必須有租賃關係,才有房屋的優先購買權?2.如果房屋是未辦保存登記之建物,是否也適用本法條?
答: 按土地法第104條立法理由為規定基地或房屋出賣時他方之優先購買權,因地上權人、典權人或承租人乃係房屋出賣時標的物之占有人,對其有直接之占有管領關係,設若因標的物出售而解除彼此之既有法律關係時,而此等權利人如不能以同一價格優先購買,顯屬不公。故本條規定基地出售時,賦予地上權人、典權人或承租人優先承購之權利,俾使房屋與基地之所有權同歸於一人所有,以求其所有權之完整,使其法律關係單純化,以全經濟效用,而杜當事人紛爭,合先說明。本案分復如次:1.土地法第104條所謂房屋出賣時基地所有權人有優先購買權,係指基地出租之情形而言〈49年台上字第1546號判例〉。2.未辦理建物所有權第一次登記者,原則上無法適用土地法第104條,倘尚有疑義,建請檢具具體案例連同相關資料逕向土地所在地縣〈市〉政府或地政事務所洽詢,以資便捷。
問: 三筆土地,二筆有設定地上權和抵押權,一筆只有設定抵押權(地上權人、抵押權人都相同),可以合併嗎?
答: 按土地法施行法第19條之1規定:「兩宗以上之土地如已設定不同種類之他項權利,或經法院查封、假扣押、假處分或破產之登記者,不得合併。」,其立法理由係為免權利狀態混淆,並利地籍管理。本案台端詢問三筆土地中有二筆設定有地上權及抵押權,另一筆則僅設定有抵押權,依上開規定意旨應不得辦理合併。
問: 信託法訂頒前〈85年1月26日〉所成立之信託關係疑義。
答: 經查信託法係於中華民國85年1月26日總統 (85) 華總字第 8500017250 號令制定公布,在尚未制定信託法以前,民間雖有信託行為,惟因無規範信託基本法律關係之法律,主要是由司法判決、判例及少數的法令所構成,當事人如有爭執,應訴請法院判決確定後再據以向地政機關辦理登記(如信託關係消滅,訴請判決回復所有權登記等)。
問: 有關土地法第34條之1相關問題:有甲乙丙丁戊五人共同持有一塊土地,其中甲乙丙三人土地持有面積超過二分之一,不知甲乙丙是否可將此一整塊土地(含丁之持有土地面積)以買賣方式移轉給戊,而丁是否有優先購買權?
答: 查「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,以限制共有人人數增加,簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」、「共有人間互為買賣應有部分時,無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。」前經最高法院72年度台抗字第94號判例及83年度台上字第1713號裁判在案,是倘共有人間互為買賣應有部分,其他共有人自不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權。
問: 抵押權塗銷如何辦理登記?應備那些文件?
答: 請攜帶本人之身分證正影本、印章、抵押權塗銷同意書及他項權利証明書至本所辦理,1小時內登記完畢。抵押權為非金融、保險機構者,請加附抵押權人身分證明文件及印鑑證明。如委託他人辦理者,代理人亦需攜帶身分證正本及印章。
問: 住址變更登記如何辦理?應備那些文件?
答: 請攜帶本人之身分證正影本及印章,並檢附權利書狀,至本所服務台辦理,1小時內登記完畢。如原登記權利人身分證統一編號為流水號時,請加附原登記住所記事之身分證明文件。(本所受理其他登記案有住址變更情事者,將逕為辦理,申請人毋需另行申請。)如委託他人辦理者,代理人亦需攜帶身分證正本及印章。
問: 門牌整編如何辦理登記?應備那些文件?
答:

請攜帶本人身分證正影本、印章及戶政事務所核發之門牌整編證明,並檢附建物所有權狀至服務台辦理,於1小時內登記完畢。如原登記權利人身分證統一編號為流水號時,請加附原登記住所記事之身分證明文件。(本所受理其他登記案有門牌整編情事者,將逕為辦理,申請人毋需另行申請。)如委託他人辦理者,代理人亦需攜帶身分證正本及印章。

 

問: 書狀補發如何辦理登記?應備那些文件?
答: 填妥登記申請書、登記清冊、蓋印鑑章,檢附切結書、印鑑證明(如本人親自到場核驗身分者,免附)、身分證明文件向地政事務所申請,經公告30日,期滿無人異議即補給書狀。
問: 向法院拍定之法拍屋或土地應如何辦理過戶?
答: 先到房屋所在地的鄉鎮市公所(大寮或林園區公所的財政課)申報契稅(僅土地者免契稅)、查欠工程受益費後,檢附契稅完稅收據2份、法院不動產移轉證明書(正本及影本1份)、身分證(正本及影本1份)及印章,至本市任一地政事務所辦理過戶。
問: 土地、建物買賣如何辦理?應備那些文件?
答: 買賣雙方洽妥訂立契約,建物移轉向鄉鎮市區公所申報契稅,土地移轉須向稅捐機關申報增值稅,稅單核發後向銀行繳納稅款,持稅單向稅捐機關加蓋完稅。檢附登記申請書(雙方蓋章)、契約書2份(副本貼足印花)、增值稅單、契稅單、權利書狀、雙方身分證明文件、義務人印鑑證明;承購國宅加附國宅機關同意移轉文件,於雙方訂約1個月內向本市任一地政事務所申請所有權移轉登記。
問: 未成年人與父或母協議分割財產時,應如何辦理?
答: 依照民法第1094條規定選任監護人,並檢附經法院許可代理受監護人協議分割財產之證明文件辦理。
問: 土地、建物所有權人或利害關係人發現登記簿或謄本記載之資料有誤時,如何申辦更正登記?
答: 一、登記名義人或利害關係人,發現登記錯誤或遺漏,應檢附以下證明文件向土地所在地之地政事務所申辦更正登記:(一)登記申請書。(二)錯誤或遺漏之證明文件。(三)權利書狀。(四)身分證明。(五)利害關係人同意書及印鑑證明:與第三人有利害關係時應檢附該第三人之同意書。(六)委託書:本人不能親自申辦登記,委託他人代理申請時檢附,如登記申請書已載明有委任關係者,得免檢附。 二、前項登記之錯誤或遺漏,如純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,則由登記機關逕行更正之,即無須由申請人提出申請。
問: 土地買賣移轉過程中,土地承買人應注意那些事項?
答: 一、土地承買人應注意事項:(一)事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址,最好向地政機關申請地籍圖謄本,再套上都市計畫圖,且詳查土地登記謄本。(二)買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立,否則該買賣契約無效。該筆土地上如設定有抵押權登記,應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權,以免買賣成立後,出賣人取得買賣價款後,一走了之。(三)查明該筆土地之使用管制情形,如住宅區﹑商業區﹑工業區......等,因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同;另購買耕地時,應檢附農業用地作農業使用證明申請書及承諾書。(四)參考附近已成交的實例價格,或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物,則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。二、土地出賣人應注意事項:(一)售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。(二)土地增值稅依有關稅法的規定,應由出賣人負擔。土地增值稅,係按土地漲價總數額課稅,若土地無漲價無增值,雖土地移轉買賣,仍予免稅。 三、申請登記時間:不動產之買賣移轉,我國採登記生效主義,所以買賣雙方簽約後,應於1個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記,買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。
問: 共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分(處分包括買賣、交換、共有土地上建築改良物)
答: 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,依土地法等規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
問: 共有土地上房屋坍塌,倘共有人意見不一致土地無法分割,如何辦理重建?
答: 一、按民法第823條規定,各共有人,得隨時請求分割共有物。又民法第824條規定共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為以原物分配或變賣共有物而分配價金於各共有人。因此共有土地上之房屋倒塌,如共有人無法全體達成協議分割土地時,可由任一共有人訴請法院為裁判分割,俟判決分割確定並據以辦妥判決共有物分割登記後,再向建管機關申辦房屋重建事宜。 二、另按「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」為土地法第34條之1第1項所明定,又土地法第34條之1執行要點第2點明定「本法條第1項所稱『處分』包括...、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等...與事實上之處分」,是房屋坍塌,可取得該土地共有人數及其應有部分合計均超過半數之同意或土地應有部分超過三分之二之同意(其人數不予計算),逕向建築管理機關申辦房屋重建事宜。
問: 繼承人未能全部會同申請繼承登記時該怎麼辦?
答: 為便於釐清地籍與稅籍資料,現行相關稅法及登記法令已配合修正或簡化,如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、因案通緝、遺產稅總額龐大無法繳納...等原因,致繼承人無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記,可由繼承人中之一人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1、相關稅法及登記函令規定,按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後,依土地登記規則第32條規定,由其為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地申請登記為公同共有。先申辦公同共有之登記,可避免被政府列冊管理而公開標售。
問: 申辦公同共有繼承登記,因故未能檢附繼承人現在之身分證明文件時,該如何?
答: 依內政部88年10月12日台內地字第8885495號函:土地登記規則第32條規定,由繼承人中一人或數人為全體繼承人之利益,就被繼承人之不動產申請為公同共有之登記時,如未能檢附未會同申請之繼承人現在之身分證明文件時,得以曾設籍於國內之身分證明文件及敘明未能檢附之理由書代之。
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